I 2019 kommer det etterlengtede gjeldsregisteret på plass. En av virkningene vil være at du vil få mindre boliglån dersom du har forbrukslån og kredittkort. Her får du en innføring i hva boligbankene ser på, og hvordan annen gjeld påvirker lånemulighetene dine.
Fire faktorer bestemmer størrelsen på boliglånet
Betalingsevne – Kravet til betalingsevnen din har to sentrale punkter. Du skal fast inntekt som er tilstrekkelig til å kunne betjene renter og avdrag på lånene dine, samt penger nok til øvrig livsopphold. Dette siste er for eksempel strømregning, telefoni, øvrige bokostnader, mat og så videre. I tillegg skal inntekten være nok til at du tåler en renteoppgang på minst 5%. Bankene må her ta høyde for at du ikke skal få betalingsproblemer dersom rentene endrer seg i din disfavør.
Betalingshistorikk – Du må også ha en betalingshistorikk som viser at du er pålitelig. Selv om du skulle ha høy betalingsevne, vil stadige inkassosaker og eventuelle betalingsanmerkninger gi deg lav kredittscore. Dette indikerer overfor bankene at det innebærer høy risiko å låne deg penger.
Egenkapital – Størrelsen på egenkapital innvirker direkte på hvor stort boliglån du kan få. Retningslinjene sier at du må minimum stille med 15%, og kan dermed låne inntil 85% av boligens markedsverdi.
Gjeld – Det siste og mest sentrale punktet i denne gjennomgangen er hvor mye gjeld du har. Retningslinjene fra Finanstilsynet tilsier at din totale gjeld ikke skal overstige fem ganger brutto årsinntekt.
Tjener du 500 000, vil maksimal lånebyrde være 2,5 millioner kroner. Har du da for eksempel studielån på 300 000, og samlet forbruks- og kredittgjeld på 200 000, vil du maksimalt kunne låne 2 millioner til bolig.
Registrering av gjeld
Gjeld som har pantesikring tilknyttet er enkel for bankene å holde oversikt over. Alt som er pantsatt blir tinglyst i enten eiendomsregisteret (bolig) eller i løsøreregisteret (for eksempel bil). Et problem her er at gjeld fra forbrukslån og kredittkort blir ikke registrert i noe register, foreløpig. Rentene du betaler for slik gjeld blir registrert i skattemeldingen, men den har sine svakheter.
Skattemeldingen kan være misvisende
Den skattemeldingen du leverte for 2017 viser renter og avdrag for skatteåret 2016, også for eventuelle forbrukslån eller gjeld fra kredittkort. Dersom du tok opp et forbrukslån eller ti allerede i januar 2017, vil ikke banken du søker om boliglån ha noen sjanse til å oppdage dette før tidligst når neste skattemelding kommer. Det vil kanskje si midt på året i 2018, opptil 1,5 år etterpå. I dette tidsrommet kan du ha tatt opp gjeld som skulle resultert i langt lavere boliglån.
Dersom du selv ikke oppgir korrekt informasjon til banken, kan de lures til å gi deg mer lån enn du skulle hatt. Du bryter nok en lov eller to ved å holde tilbake opplysninger om uregistrert gjeld, og kan få alvorlige problemer ved å gjøre dette. Til tross for risikoen for å bli tatt for denne typen bedrageri, vet vi at mange faller for fristelsen. Alternativet er ofte at vedkommende ikke klarer å få finansiert boligdrømmen.
Gjeldsregisteret vil løse noen av problemene
Stortinget har for lengst besluttet å prøve å dempe vår nasjonale iver etter å dra på oss gjeld. Noe av motivasjonen finner vi blant annet i det at bankene ikke har gode nok verktøy til å overholde boligforskriftene. Smutthullet i gjeldsregistrering gjør at mange har fått for store boliglån i forhold til inntektene sine.
I tillegg har fraværet av et gjeldsregister gjort at noen setter seg i store gjeldsproblemer bare på forbrukslån og kredittkort. Så lenge gjelden ikke registreres, kan man ta opp en hel haug med lån, samtidig som man skaffer seg mange kredittkort. Hver enkelt bank og kredittselskap har ikke sjanse til å finne ut hvilke andre lån og kreditter du har fra før.
Ulempen med det nye registeret
Det er et spesielt en utfordring tilknyttet det kommende gjeldsregisteret. Den er at kredittrammer vil bli registrert som gjeld.
Har du såkalte fleksible lån, eller kredittkort, vil det beløpet du potensielt kan låne bli registrert. Tenker vi oss at kredittlånet og kredittkortet begge er begrenset til 200 000 kroner til sammen, vil du altså få 200 000 kroner mindre i boliglån. Uansett om du har benyttet deg av kredittene eller ei.
Å eie flere kredittkort blir dermed en uting for de som planlegger å kjøpe bolig. Dette gjelder mange som kanskje har et par kredittkort privat, i tillegg til kort som brukes i jobbsammenheng. Tre kredittkort kan fort tilsvare en kredittmulighet på opptil en halv million kroner. Lærdommen er at potensielle boligkjøpere bør vurdere å kvitte seg med noen eller alle kredittkort de har i lommeboka.
Bedre med ett stort enn mange små
Et moment til som er med i bildet når en bank vurderer søknaden din om boliglån, har med din økonomiske disiplin å gjøre. Det vil i noen tilfeller telle negativt å ha mange gjeldsforpliktelser, spesielt når andre faktorer er usikre. Derfor kan det ofte lønne seg å samle eventuelle kredittkort-fordringer i ett større lån, gjerne sammen med kredittkortgjeld om du også har dette.
Vanskeligere å hente inn egenkapital på denne måten
I de siste årene har det vært en økning i antallet boligkjøpere som skaffer seg egenkapital gjennom usikrede forbrukslån og kredittkort. De fleste av disse har nok neppe vært ærlige med banken de fikk boliglån hos, og står på usikre bein dersom inntektene svikter eller rentene øker.
Forklaringen ligger blant annet i det at det er vanskelig å spare opp nok midler til egenkapital. Boligprisene har gjerne steget raskere enn folk klarer å spare.
Gjeldsregisteret vil løse denne floken for bankene. Så snart registeret er på plass, er det enda færre insentiver for å benytte seg av dette smutthullet.